ANDREW GREISSIMMOBILIERANALYSE PRÉLIMINAIRE · 28 OCTOBRE 2026MONTRÉAL-NORD · SECTEUR RIVERAIN
Avenue L’Archevêque
Maison, duplex et quadruplex historique.
Valeurs individuelles, conversion de la maison en quadruplex et potentiel de vente des trois lots à un promoteur.
VALEURS ACTUELLES · AVANT VISITE
700 000–825 000 $
Deux niveaux et un sous-sol complet selon le propriétaire. Aire d’étages au rôle : 183,2 m² / 1 972 pi²; terrain : 580 m².
Fourchette révisée pour mieux reconnaître le volume, l’utilité du sous-sol et le cadre. Elle suppose un état entretenu; la visite et la servitude de passage restent déterminantes.
Rôle 2026–2028 : 462 500 $ · Lot 1 845 254875 000–1 000 000 $
Aire d’étages au rôle : 281,6 m²; terrain : 825,7 m². Les duplex de la même rue vendus à 820 000 $ et 838 500 $ sont les premiers repères.
La fourchette tient compte d’une majoration pour la position face à la rivière et le cadre immédiat, ainsi que de la configuration des logements. Le haut de la fourchette suppose un bon état et une situation locative favorable. Revenus actuels et occupation à confirmer.
Rôle 2026–2028 : 823 700 $ · Lot 1 845 2551 000 000–1 150 000 $
Le logement du dernier étage, qui occupe tout l’étage, est vacant. Potentiel fourni : 6 000 $/mois / 72 000 $/an. L’occupation des autres logements reste à vérifier.
Terrain : 686,8 m². La fourchette tient compte d’une majoration pour la position face à la rivière, le cadre immédiat et l’attrait du logement supérieur vacant. Les exigences de conservation restent à considérer.
Rôle 2026–2028 : 827 300 $ · Lot 1 845 253Le point central est le duplex. Choisir chaque adresse :
12120 · SCÉNARIO DE CONVERSION
Plans et permis obtenus selon le propriétaire, documents à examiner. Programme prévu : deux 2½, un 4½ et un 5½; les deux grands logements se situeraient au rez-de-chaussée avec chacun une partie du sous-sol. Budget confirmé : 600 000 $, tout compris, incluant taxes, professionnels et contingence.
7 000 $/mois × 12 × 18 = 1 512 000 $. Le loyer de 7 000 $ est un potentiel estimé fourni; il n’est pas un revenu établi par des baux.
Le multiple de 18× constitue une cible à valider pour une pleine rénovation et une disponibilité complète. Les trois quadruplex vendus présentés ici se situent à environ 14,5×–17,5× leur potentiel brut annoncé, avec des configurations différentes. La première lecture de 1,20–1,35 M$ demeure un repère prudent; elle est distincte de cette cible de projet.
| Loyer mensuel réalisé | 16× | 17× | 18× |
|---|---|---|---|
| 6 000 $ | 1 152 000 $ | 1 224 000 $ | 1 296 000 $ |
| 6 500 $ | 1 248 000 $ | 1 326 000 $ | 1 404 000 $ |
| 7 000 $ | 1 344 000 $ | 1 428 000 $ | 1 512 000 $ |
Une baisse de 500 $/mois réduit la valeur théorique de 108 000 $ à 18×. Aucune surface de 4 500 pi² habitables n’est affirmée : l’emprise extérieure × trois niveaux est seulement une approximation brute; plans, pentes de toit, escaliers et surfaces conformes doivent être vérifiés. Aucun taux de capitalisation n’est calculé sans dépenses complètes.
REGROUPEMENT DES TROIS LOTS · 2 092,5 M²
Le regroupement représente environ 22 524 pi² de terrain cadastral. Cette surface inclut les immeubles existants et ne correspond pas à une surface entièrement constructible. La voie la plus crédible à étudier d’abord est la conservation et la réutilisation, avec la conversion déjà envisagée de la maison.
Le repérage public secondaire indique R5-343 pour les trois lots. Le règlement officiel définit la catégorie R5 comme unifamiliale, bifamiliale et trifamiliale. Le chiffre 5 ne signifie pas cinq étages.
La grille propre à R5-343 n’a pas pu être obtenue : le PDF municipal renvoie à Spectrum, dont le service n’a pas permis l’accès à la grille. Hauteur, nombre de logements permis, COS, implantation et marges exactes restent donc non confirmés. Un grand immeuble collectif ne peut être présenté comme un droit acquis. Cette catégorie ne remet pas à elle seule en cause un usage existant ou une conversion autorisée; les droits acquis et autorisations particulières doivent être examinés.
Le règlement de démolition inclut les bâtiments construits avant 1940 dans sa définition d’immeuble patrimonial. La maison de 1929 et le quadruplex de 1819 sont donc concernés selon les dates du rôle.
Étude patrimoniale, état technique, projet de réutilisation, audience publique et recours peuvent entrer en jeu. Le duplex nécessite aussi l’autorisation applicable. Cela ne prédit pas un refus, mais exclut l’hypothèse d’un terrain libre immédiatement disponible.
Le nouveau PIIA de 2026 vise les vues vers la rivière, la végétation, l’intégration des volumes et des cours latérales importantes au nord de Gouin. Son plan montre le nord de L’Archevêque dans un secteur de valeur patrimoniale; les limites doivent être superposées au cadastre.
Un secteur archéologique est également indiqué à proximité. Son intersection exacte avec chaque lot et les exigences de travaux souterrains restent à confirmer. Aucune désignation individuelle « classée » ou « citée » de ce quadruplex n’est affirmée ici.
Le régime provincial des rives et zones inondables a changé en mars et juillet 2026. Il faut une vérification parcellaire, une délimitation de la rive et les niveaux applicables. Une photographie aérienne ne donne pas cette réponse.
La servitude de passage, l’accès incendie, les arbres et les droits des locataires peuvent réduire la capacité réelle. La proximité de l’eau ne prouve pas que les lots possèdent une rive privée.
| Hypothèse arithmétique | Prix global | Par pi² cadastral |
|---|---|---|
| Somme actuelle des fourchettes | 2 575 000–2 975 000 $ | 114–132 $ |
| Prime de 10 % | 2 832 500–3 272 500 $ | 126–145 $ |
| Prime de 20 % | 3 090 000–3 570 000 $ | 137–158 $ |
Seuils de comparaison seulement; aucune offre ni valeur foncière de promoteur ne les confirme. Ils ne tiennent pas compte des frais de transaction, de démolition, de conservation ou d’approbation.
Pour établir la capacité : grille officielle et confirmation de l’arrondissement; plans/permis de conversion; plan cadastral avec servitudes, rive et zones réglementées; esquisse d’architecte en conservation et en redéveloppement; budget et revenus du projet.
VENTES VÉRIFIÉES DANS MATRIX
Prix vendus déclarés dans Matrix. Les dates affichées sont celles du statut vendu; la date de promesse acceptée est indiquée séparément. Photos historiques des annonces, sélection de six images par propriété. Les deux maisons retenues sont vendues à 730 000 $ et 785 900 $.
LA PROCHAINE ÉTAPE
La visite des trois bâtiments, les baux et dépenses, les plans autorisés et la grille d’urbanisme permettront de départager trois stratégies : vente individuelle, conversion de la maison ou regroupement. La position face à la rivière est intégrée aux valeurs résidentielles proposées. Une prime liée à une densification supplémentaire doit encore être démontrée.
Analyse de bureau au 28 octobre 2026, avant inspection. Fourchettes comparatives de travail. Révision après commentaire du courtier : majoration qualitative de 50 000 $ aux deux bornes des fourchettes du duplex et du quadruplex historique pour la position face à la rivière et le cadre immédiat. Cette majoration relève du jugement de courtage; les ventes examinées ne permettent pas d’isoler une prime riveraine mesurée. Elle ne constitue pas une confirmation de rive privée. La maison et la cible de conversion de 1 512 000 $ ne reçoivent pas une seconde majoration. Ne constitue pas un rapport d’évaluation agréée. Données des annonces sujettes à erreurs; statut Matrix distinct d’une vérification notariale des actes.
Rôle foncier de Montréal : rôle 2026–2028, marché du 1er juillet 2024, dossiers datés du 22 octobre 2026. Évaluation cumulée : 2 113 500 $. Le rôle sert de contexte, non de prix de vente. Les surfaces du rôle et les surfaces habitables mesurées peuvent différer.
Zonage RR1562, version publiée en juillet 2026, article 16 pour la catégorie R5. Grille R5-343 non obtenue; repérage de zone par TaParcelle seulement.
Démolition RGCA06-10-0010, PDF municipal : articles 1, 6, 13, 13.1, 15 et 25. Codification administrative datée du 13 avril 2023 actuellement fournie par le registre; confirmation des amendements et de l’application au projet requise.
Nouveau PIIA RGCA25-10-0009, PDF adopté : articles 46–49, 66–68, 89–92; plans 2, 4 et 5. Entrée en vigueur en février 2026. Les lectures cartographiques de secteur ne remplacent pas une superposition cadastrale.
Québec : cadre réglementaire des rives et zones inondables; vérification d’une propriété. Aucune attestation d’absence de zone inondable n’a été établie.
Revenus et budget de conversion : renseignements fournis par le propriétaire par l’intermédiaire d’Andrew Greiss. Permis, surfaces, baux et coûts non examinés. Vacance confirmée uniquement pour le logement supérieur du quadruplex historique; pleine disponibilité de la maison convertie supposée après travaux. Les revenus potentiels ne sont pas des revenus encaissés.
Analyse préparée par Andrew Greiss · archeveque.andrewgreiss.com.